‘Terzo condono’ e vincolo paesaggistico: irrilevanti le opere abusive interne all’immobile

Irrilevanti, sotto il profilo paesaggistico, le opere puramente interne. Pertanto, nell’ambito applicativo del cosiddetto ‘terzo condono’, la presenza di un vincolo paesaggistico non assume rilievo ostativo qualora le opere abusive abbiano natura esclusivamente interna e non siano visibili dall’esterno, risultando pertanto inidonee a incidere sui valori paesaggistici tutelati. Fondamentale, però, che tale circostanza sia documentalmente attestata e non contestata dall’amministrazione.
Questo il punto fermo fissato dai giudici (sentenza numero 2993 del 15 aprile 2026 del Consiglio di Stato) a chiarimento del contenzioso relativo ad un immobile nella Capitale.
Chiari i dettagli della vicenda. Una società ha realizzato su di un fabbricato una serie di interventi di manutenzione straordinaria, ovvero di restauro e risanamento conservativo, e, in particolare, per una delle unità immobiliari oggetto dell’intervento è stata presentata un’istanza di sanatoria edilizia relativa a lavori interni, consistenti nella realizzazione di un soppalco con superficie non residenziale e non praticabile, di circa 36 metri quadrati.
A tale istanza, però, il Comune di Roma ha risposto in modo negativo, osservando che l’immobile insiste in un’area oggetto di vincolo paesaggistico.
Questa posizione del Comune è però ritenuta illegittima dai magistrati del Consiglio di Stato, i quali ribadiscono che, con riferimento al cosiddetto ‘terzo condono’, le opere abusivamente realizzate in aree sottoposte a specifici vincoli, fra cui quello ambientale e paesistico, sono sanabili solo se, oltre al ricorrere di ulteriori condizioni, siano comunque opere minori senza aumento di volume e superficie, quali restauro, risanamento conservativo, manutenzione straordinaria.
In tale ottica, però, la realizzazione di un soppalco costituisce un intervento da valutarsi caso per caso, nel senso che soltanto se idoneo a generare un maggiore carico urbanistico esso sarà riconducibile all’ambito della ristrutturazione edilizia, mentre laddove sia tale da dare vita a una superficie accessoria, ben potrà essere considerato un intervento minore compatibile con la manutenzione straordinaria o il risanamento conservativo, aggiungono i giudici.
Accertata, quindi, la almeno teorica possibilità di una sanatoria del soppalco in esame in area vincolata, occorre convenire, secondo i giudici, che nello stesso senso, laddove il vincolo considerato sia un vincolo paesaggistico, vale a dire riferito all’inquadramento visivo dell’intervento nel contesto tutelato, appare evidente che la natura solo interna, e non visibile dall’esterno, delle opere preclude in radice la stessa possibilità di un concreto pregiudizio per i valori tutelati, di modo che, ove dagli atti allegati alla domanda risulti attestata e non controversa una tale circostanza e la stessa non sia espressamente revocata in dubbio del Comune, alcun rilievo può essere attribuito alla presenza del vincolo, in quanto questo, alla stregua di un criterio di ragionevolezza e proporzionalità, non è comunque suscettibile di poter essere leso dall’opera considerata.
Tirando le somme nella specifica vicenda, è legittima l’istanza avanzata dalla società, poiché ci si trova di fronte ad un’opera di manutenzione o ristrutturazione priva di idoneità lesiva in concreto del vincolo paesaggistico considerato.